Zbywasz nieruchomość? Uważaj na dodatkowe opłaty.

Sprzedaż nieruchomości w Polsce nie jest tak samo prosta, jak sprzedaż rzeczy ruchomych, jak choćby samochodu, telewizora czy komórki. Polski kodeks cywilny nakłada na zbywcę oraz nabywcę wymagania, których w przypadku sprzedaży innej rzeczy nie ma.

Przede wszystkim aby sprzedaż nieruchomości była ważna w świetle obowiązujących przepisów, umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Sprzedając nieruchomość nie obędzie się więc bez udziału notariusza, który za swoją pracę pobierze stosowne wynagrodzenie. Oprócz tego sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym kupujący musi liczyć się z tym, że przy zakupie gruntu/budynku/lokalu, będzie musiał uiścić podatek w aktualnej wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Do tego dochodzą czynności związane z wpisem nowego właściciela do ksiąg wieczystych.

W zasadzie większość zdaje sobie sprawę z powyższych obowiązków. Niekiedy jednak zbywający może zostać zaskoczony koniecznością uiszczenia dodatkowych opłat, z których istnienia nie zdaje sobie sprawy. Chodzi przede wszystkim o opłatę planistyczną, opłatę adiacencką, czy konieczność uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

W kolejnych wpisach postaram się wyjaśnić na czym polegają i kiedy powstanie obowiązek uiszczenia poszczególnych należności.

Część pierwsza. Opłata planistyczna

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r. (tekst jednolity z 2016r., poz. 778) wprowadza dla niektórych zbywających nieruchomość szczególny rodzaj opłaty tzw. opłatę planistyczną (zwaną również rentą planistyczną).

Czym jest renta planistyczna?

Renta planistyczna jest to opłata od wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Aby więc stać się podmiotem zobowiązanym do zapłaty ww. należności, przede wszystkim na obszarze, na którym znajduje się nasza nieruchomość, musi zostać uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też dojść do jego zmiany. Jeśli w takich okolicznościach właściciel zamierza zbyć swoją własność, musi liczyć się z tym, że organ nałoży na niego obowiązek uiszczenia stosownej opłaty.

Nałożenie opłaty jest obligatoryjne. Jeśli zaistnieją równocześnie określone warunki, organ będzie zobowiązany do ustalenia opłaty.

Pierwszym z takich warunków jest oczywiście uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wejście stosownych przepisów w życie. Aby sprawdzić, czy na obszarze przez nas zamieszkiwanym, uchwalany lub zmieniany był plan, najczęściej wystarczy przeszukać stronę urzędu gminy/miasta, na którym takie informacje powinny być zamieszczane.

Kolejnym warunkiem jest termin. Organ może mianowicie zgłosić żądanie zapłaty opłaty w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany. Należy pamiętać, że przez zgłoszenie roszczenia uważa się datę wszczęcia postępowania przez organ, o czym ten ma obowiązek nas zawiadomić.

Należy pamiętać, że opłata może być naliczona tylko, jeśli wartość nieruchomości rzeczywiście wzrosła. Zgodnie z definicją opłaty planistycznej opłata pobierana jest bowiem wyłącznie na skutek wzrostu wartości nieruchomości.

Następnym warunkiem jest prawidłowo ustalona stawka procentowa, na podstawie której określa się wysokość opłaty planistycznej. Stawka ta musi wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie może być wyższa niż 30%. Jeśli więc brak jest stawki w planie miejscowym lub też przewyższa ona 30%, nie może być mowy o pobieraniu opłaty. W drugim przypadku zresztą może dojść do sprzeczności treści miejscowego planu z powszechnie obowiązującym prawem.

Jeśli wszystkie powyższe warunki zostaną spełnione organ obowiązany jest obliczyć opłatę i zobowiązać sprzedawcę, właściciela do jej uiszczenia.

Sposoby na uwolnienie się od opłaty lub jej zmniejszenie.

Czy można od tej opłaty się uwolnić?

Najprostszym sposobem jest zawsze przeczekanie. Po 5 latach od wydarzeń wskazanych powyżej, można zbyć nieruchomość bez obawy, że organ będzie chciał od sprzedającego pewnej, niekoniecznie niskiej, sumy. W wypadku konieczności lub chęci wcześniejszego zbycia, można liczyć na to, że organ nie będzie chciał prowadzić postępowania w kierunku ustalenia opłaty. Wypadki takie będą jednakże niezmiernie rzadkie i będą raczej wynikały z natłoku pracy lub niedopatrzenia organu. Ustawa bowiem nakłada na organ obowiązek bezzwłocznego ustalenia opłaty. Na aktywność lub bierność organu nie mamy oczywiście żadnego wpływu.

Nie możemy także liczyć na to, że jeśli nie powiadomimy organu o zbyciu nieruchomości, ten nie będzie o tym wiedział. Notariusz, który sporządza umowę sprzedaży, ma bowiem obowiązek zawiadomić o tym wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta w terminie 7 dni, od dnia zawarcia umowy, oraz przesłać mu jej wypis.

W wypadku wszczęcia postępowania w kierunku ustalenia opłaty, zawsze warto brać czynny udział w działaniach organu. Przede wszystkim zawsze istnieje możliwość, iż opinia rzeczoznawcy, na której podstawie ustalono zwiększenie wartości nieruchomości, jest opinią błędną (operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę ma charakter podstawowego dowodu w postępowaniu- por. wyrok WSA z Gorzowa Wielkopolskiego z dnia 14 maja 2015r., sygn. II SA/Go 151/15). Rzeczoznawca może przy sporządzaniu opinii popełniać różne błędy, zarówno merytoryczne, ale także formalne czy metodologiczne. Także organ, który ma obowiązek ustalić opłatę w formie decyzji, może popełnić szereg błędów, które powinny dyskwalifikować rozstrzygnięcie i usuwać je z obrotu. Warto więc już w trakcie postępowania, w odwołaniu od decyzji, a później w ewentualnej skardze do sądu administracyjnego, wskazywać te błędy. Ostatecznie może to skutkować uchyleniem decyzji, zmniejszeniem opłaty lub też umorzeniem postępowania.

Z powyższych względów warto również korzystać z pomocy adwokata, który pomoże znaleźć uchybienia popełnione przez rzeczoznawcę lub organ, sformułuje prawidłowe formalnie i merytorycznie zarzuty, sporządzi odwołanie lub skargę do sądu i prawidłowo uargumentuje stanowisko strony oraz będzie reprezentował ją w postępowaniu przed organem jak i sądem administracyjnym.

Uwaga.

Na koniec, na marginesie, pamiętajmy, że zbycie definiowane jest szerzej niż sprzedaż. Zbycie oznacza także między innymi darowiznę czy zamianę. Opłata może być naliczona więc nawet wówczas, gdy oddamy nieruchomość za darmo drugiej osobie. Na szczęście orzecznictwo i praktyka dopuszczają w tym względzie pewne wyjątki.

Na koniec pamiętaj także czytelniku o uprawnieniach w stosunku do organu gminy, w przypadku zmniejszenia wartości nieruchomości, wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *